Monesti yritystoiminnassa tullaan tilanteeseen, missä osakas omistaa jo valmiiksi henkilökohtaisesti sellaisen tilan, mikä soveltuisi myös yhtiön toimitilaksi. Tällöin herää kysymys, että voiko osakas vuokrata tilan omistamalleen yhtiölleen, ja jos voi, niin mitä vuokrauksessa tulisi huomioida, että vältyttäisiin ongelmilta verottajan kanssa?
Vuokrasuhde osakkaan ja hänen omistamansa yhtiön välillä on täysin sallittua. Siihen liittyy verotuksellisia ja juridisia erityispiirteitä, jotka oikein huomioiden, ei aiheuta verotuksellisia ongelmia.
Yhtiön ja osakkaan välinen vuokrasuhde
Jotta toiminta ei täytä peitellyn osingonjaon säännöksiä, on yhtiön ja osakkaan välisessä vuokrasuhteessa noudatettava markkinaehtoisia periaatteita. Tällaisia ovat:
- Markkinaehtoinen vuokrataso. Vuokran tulee vastata käypää markkinahintaa. Tämä tarkoittaa, että vuokran määräytymisessä otetaan huomioon toimitilan sijainti, koko, laatu ja muut vastaavat tekijät. Jos vuokra on alihintainen, erotus vuokran ja maksetun vuokran välillä voidaan katsoa peitellyksi osingoksi.
- Riippumattomien osapuolten periaate. Yhtiön ja osakkaan välisessä vuokrasopimuksessa tulee noudattaa ehtoja, joita riippumattomat osapuolet olisivat keskenään sopineet. Tämä tarkoittaa, että vuokrasopimuksessa noudatettavat ehdot tulee olla tavanomaisia ja liiketaloudellisesti perusteltuja.
- Vuokrasopimuksen dokumentointi. Vuokrasopimus on syytä laatia kirjallisesti, ja sen tulee sisältää kaikki olennaiset ehdot, kuten vuokran määrä, maksuaikataulu ja muut vuokraehdot. Tämä auttaa osoittamaan, että vuokrasuhde on liiketaloudellisesti perusteltu eikä siihen liity peitellyn osingon piirteitä.
- Vuokrattavan tilan käyttö. Vuokrattavan tilan tulee olla yhtiön liiketoiminnan tarpeisiin sopiva ja käytössä. Jos tila on osakkaan yksityiskäytössä tai vuokrasopimus on tehty vain muodollisesti ilman todellista liiketoiminnallista tarvetta, tämä voi viitata peiteltyyn osinkoon.
- Käyvän vuokran määrittäminen. Käypää vuokraa voidaan arvioida esimerkiksi vertaamalla vastaavien tilojen vuokria samalla alueella. Tarvittaessa voidaan käyttää ulkopuolisen asiantuntijan lausuntoa käyvän vuokran määrittämiseksi.
- Verotuskäytännön huomioiminen. Jos vuokrasopimuksessa on poikkeamia markkinaehtoisista ehdoista, Verohallinto voi katsoa, että yhtiö on luopunut vastaavasta tulosta, ja lisätä erotuksen yhtiön tuloon sekä osakkaan verotettavaan ansiotuloon peiteltynä osinkona.
- Oikeuskäytännön huomioiminen. Esimerkiksi tapauksessa KHO 1998 taltio 2694 katsottiin, että osakkaan maksama alihintainen vuokra aiheutti peitellyn osingon verotuksen. Tämä korostaa markkinaehtoisuuden merkitystä vuokrasuhteissa.
Vuokratulojen kokonaisverotus osakkaan näkökulmasta
Vuokratulojen verotus osakkaan kokonaisverotuksessa riippuu siitä, miten vuokratulo ja siihen liittyvät kulut käsitellään sekä yhtiön, että osakkaan verotuksessa.
Yhtiön verotuksessa lähtökohtaisesti voidaan tehdä vähennys verotettavasta tulosta. Tämä laskee yhtiön verotettavaa tuloa. Yhtiö maksaa verotettavasta tulostaan yhteisöveroa 20%.
Osakkaan yhtiöltä saama vuokra verotetaan pääomatulona joko 30% tai 34% mukaisesti. Osakas voi kumminkin vähentää vuokratuloista toimitilaan liittyvät kulut, kuten kiinteistön ylläpitokustannukset ja korjaukset. Kulut ovat vähennyskelpoisia siltä osin kuin ne kuuluvat vuokraustoimintaan.
Esimerkkilaskelma:
Yhtiön maksama vuokra osakkaalle: 10 000 €
Yhtiön yhteisöverohyöty vuokrasta 20%: 2 000 €
Osakkaan verotettava vuokratulo: 10 000 €
Osakkaan maksama pääomatulo 30%: 3 000 €
Kokonaisvero eli osakkaan vero – yhteisöveron säästö: 1 000 €
Verosuunnittelu kannattaa
Jos pohdit, miten omaan yhtiöön vuokraaminen kannattaa toteuttaa käytännössä – oikein ja verotehokkaasti – autamme mielellämme. Varmistetaan yhdessä, että vuokrasuhde on järkevästi hinnoiteltu, dokumentoitu ja verotuksellisesti kestävällä pohjalla.
Varaa maksuton sparraushetki tai ota meihin yhteyttä – rakennetaan sinulle sopiva ratkaisu.
